リーマンショックの再来？都心タワマンは今後も資産価値を維持できるの？
こんにちは！
資産運用情報サイト「マネしたい！だれでも資産運用 ～初心者向けおすすめ資産運用・投資サイト～」を運営しています、本郷マサシです。
「本郷マサシのお金のコラム」第二回は、前回に続いてタワマン検証です！
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前回僕なりの検証で、タワマンに纏わる不穏な噂はフェイクであろうという結論に落ち着き一安心。
続いて僕の関心は、やっぱり「その資産価値がどうなっていくのか」ですね。
ここ数年は空前のタワーマンションブームで、その資産価値もリーマンショック後はずっと上昇傾向にありました(2018年の一時を除き)。
現在は、コロナに伴う経済悪化でマンション市場にも暗雲が漂いますが、上半期は今のところ小康状態といった感じ。
タワマン大丈夫？これからも「高嶺の花」であり続けるの！？
それとも僕にも「買い場」がやってくるのか‥？
都心一等地のタワマンにフォーカスして、リーマンショック後と同じようなマンション価格下落が起こりうるか僕なりに考えてみました！
リーマンショックとマンション価格
12年前のリーマンショック。
日経平均株価は半値近く落ち込み、経済は大打撃を受けましたよね。
リーマンショック時、サブプライム問題で膨大な不良債権を抱えた銀行は、貸し剥がし※に躍起となります。(※貸し剥がし‥既に融資している資金を積極的に回収すること)
とくにターゲットにされたのが不動産会社。
追い込まれた不動産会社は、在庫を投げ売りするところが次々と現れたのです。
株価などに比べれば、不動産価格への影響は大したことはなかっとも言えますが、それでも1割ほど値を下げ、冷や汗をかいた人も多かったでしょう。
僕はあの時、不動産より株で左フック食らってKOしてましたけどね‥(汗)
コロナで都心タワマンは暴落するの？
コロナショックの不動産価格への影響について、あーでもないこーでもないと見解の分かれた発言をSNS等で見かけませんか？
まさか本当に僕もタワマンに手を出す日が来るのかい‥(笑)？
検証①：中央銀行の大量資金供給と不動産相場
コロナ感染が欧米にも広がり始めた2月下旬、3万ドル近くをつけていたニューヨークダウが4割近く下落。世界中の株式市場は大きなダメージを受けましたね。
株安だけじゃないです。
信用リスクが急激に高まり、現金、特にドル資金の確保に機関投資家が殺到。株・債券・金などすべての資産に下押し圧力がかかりました。
こういう信用不安は、やがて不動産相場に致命的な影響を与えるもの。
不動産関係者は、
「リーマン時を上回るバブル崩壊級の激震がマンション市場に襲いかかる‥！」
と身構えていたでしょう。
神様‥‥
仏様‥‥
日銀様‥‥
日銀様‥‥！！
日銀様が動きました。
不動産暴落危機を救ったのは、各国中央銀行の金融緩和策です。
FRB※が無制限の社債・CP※購入を表明。
日銀も75兆円もの資金繰り枠を設定するなど、中銀はなりふりかまわず市場に資金を供給します。
※FRB‥アメリカの中央銀行制度の最高意思決定機関
※CP‥企業が短期で資金調達するための、無担保の約束手形
中銀の働きで信用不安による暴落の危機はとりあえず回避です。
不動産関係者の方はほっと胸をなでおろしていらっしゃるでしょう。
検証2：不動産会社は在庫負担を抱えても平気？
上半期のマンション市場。
価格こそ維持したものの、販売はかなり落ち込みました。
コロナが深刻化した３月などは、首都圏の新築マンションの発売と数が、前年比で30％強のマイナスとなったそう。
コロナは今でもある程度の力を保ったまま。
モデルルームでの販促は自粛、当面難しいため、需給の低調が今後も続きそうです。
一方で、都区内の新築マンション市場を独占するメジャー7（三菱地所・三井不動産など最大手デベロッパー7社）は相変わらず強気。
もともと財務基盤がしっかりしているうえに、日銀の金融緩和により金利負担も心配がないので、「在庫を抱えても長期戦で勝負」するつもりなのです。
今のところ「安く売りまっせ」はなさそうでっせ。
検証3：チャイナマネーが逃げ出す？海外投資家からみた「TOKYO」
インバウンドの訪日観光需要は消滅。
自粛で飲食店は閑古鳥、車などの販売は激減。
実体経済が壊滅的状況にも関わらず、金融マーケットはお金がジャブジャブあふれています。日本だけではありません。
そのためか、来日が難しいため新規の引き合いは少ないものの、当初懸念されていたような海外投資家の資金流出は起きていません。
もともとNYや上海などからみても「TOKYO」地価は割安であり、海外投資家にとってはまだまだ魅力的な存在ということなのでしょう。
「憧れのタワマン」資産価値を支えるランドマーク効果
タワマンはその高さゆえ、遠くからでも目に入ります。
人間は目立つものに憧れ「手に入れたい」と考える生き物で、「ランドマーク効果」とも呼ばれています。
ドバイのなんでも「世界一」を狙う姿勢は、この「ランドマーク効果」狙いですよね。
日本で言うと、青山・六本木にそびえたつタワマンは、ランドマーク性がさらに高まります。
僕が今回調べてみた感じでは、コロナの渦中でもマンション相場は当分堅調。
さらに日銀様やランドマーク効果にも支えられ…タワマン人気はこれからも安泰なのかもしれません。
僕は当面、上から見下ろす東京の夜景は保留します。
その他不動産関連情報
日本でも人気のある不動産投資についてまとめています。ワンルーム投資や不良物件の見分け方など、幅広いノウハウを紹介しています。
(マネしたい！だれでも資産運用)
https://moneybridge-online.com/category/fudousantokushuu/
皆の憧れタワーマンション！タワマン都市伝説を信じる？
ご挨拶
はじめまして！
元銀行員で資産運用情報サイト「マネしたい！だれでも資産運用 ～初心者向けおすすめ資産運用・投資サイト～」を運用する本郷マサシ、40歳です。二児のパパもやってます。
資産運用は20代の頃から色々挑戦。
今はヘッジファンドを中心としたポートフォリオに落ち着いて、ほぼプロ任せで投資をしてますが、今までの経験や得た情報をもとに日々資産運用関連の情報を発信してます。
が‥、もっと色々アウトプットしたいことがあるんです(笑)
お金のニッチな情報とか、うんちくとか‥ わざわざ調べたりはしないけど、「へ～そうなんだ～！」みたいなプチ新鮮な情報をお届けしたいなと思って、はてなブログさんを利用させて頂くことにしました。
いつ皆さんの興味のある話題がひょっと出てくるかも知れないので、是非、読者登録お願いします(笑)
タワマン都市伝説知ってますか？
突然ですが、みなさんはタワーマンションに住んでみたいですか(笑)？
実際に住んでるよ、という方もいると思いますが。
僕はちなみに都内の結構利便性のよい区に住んでるんですが、タワマンではないです。
正直タワマンあこがれます（笑）
それで暇があるときにカチカチ調べたり‥
でも、タワマンって結構ネガティブな都市伝説がウワサされてたりするんですよね。初めての記事でふさわしいかは別ですが(笑)、今日は、興味本位、野次馬根性丸出しで検証してみた内容を書いてみます。
タワマンの都市伝説は、果たしてやっかみからくるただのデマでしょうか、それとも当たらずとも遠からずなのでしょうか‥
都市伝説その①：恐怖のタワマンカースト
タワマン都市伝説で最もよく聞かれるのが、「マウンティング神話」です。タワマン住民たちのドロドロとした人間模様を描いたドラマ「砂の塔」が大ヒットしたのは4年前。
5千円の強制参加ランチ、ゴミ出しの時にもしっかりメイク、低層階住民に対する見下した振る舞い、さらに階数の違いによるカーストは子どもの学校に持ち込まれ‥。
怖い‥（笑）
ドラマは大げさにしても、「低層階だとエレベーターのボタンを押すのが恥ずかしい」「高層階の住民はみんなセレブに見える」といったことはあるようです。
ただし、住んでる場所や住まいの立派さを他人と比較して虚栄心を満たす、逆に卑屈になるのは人の性でよくある話、何もタワマンだけに限るものではないですね。
最近の傾向として23区内のタワマンを選ぶのは、「パワーカップル」と呼ばれる高年収共稼ぎ夫婦が多いようです。仕事も子育ても忙しく、仕事場までのアクセスも抜群のタワマンを選ぶんだとか。夫婦ともに忙しく、平日は留守にしてますから、近所づきあい、ましてやマウンティングに精を出す暇はないでしょう。
「タワマンカースト伝説」は、大部分が専業主婦だった昭和時代の残像が作り出した「空想ドラマ」というのが本当のとこじゃないでしょうか。
都市伝説その②：タワマンは地震に弱い
NYセントラルパークを見下ろす432パークタワーは地上89階426m、高尾山（標高599m）にも引けを取りません。432ほどではないにしても、都心タワマンも200mクラスの高さを誇ります。
反面で、気になるのが地震。地震大国ですからね。
一般的なマンションは、梁や柱などの躯体構造を頑丈に作ることで地震に備えています。いわゆる耐震構造。建築基準法の耐震基準は、阪神大震災クラスの地震に襲われても主構造部の倒壊・損壊が起きないレベルを目指しています。
ただし耐震構造では、地震による揺れそのものを防げない。とくに高層階ほど揺れが激しくなるので、背の高いマンションは要注意です。最近は、長周期振動が話題になっています。振幅の大きな揺れが、高層階を襲うのです。
そこでタワーマンションの多くは、長周期振動への対策として、免震構造、つまり基礎部分に免震装着して振動そのものを吸収しています。だから揺れに「耐える」だけではなく、「免れる」ことができるんです。
免震装置は、激しい揺れを緩やかに変えるアイソレーターと、揺れそのものを吸収するダンパーで構成されていますが、ちなみにダンパーには、ゴム・鉄板を重ね合わせた鉛プラグ入り積層ゴムダンパーなどが使われますが、最近はゴムを使わず剛性を強化した「鋼鉄製ダンパー」も登場しています。
免震構造の効果は、既に実証済み。震度7を記録し甚大な被害をもたらした熊本地震でも、免震装置を施した建物の被害は家財も含めて軽度にとどまり、花瓶すら倒れなかった建物もあるそうですよ。素晴らしい技術の進歩！
都市伝説その③：タワマンは修繕費が高い
高層階用エレベーターの補修、高層ゆえに足場が使えない工法、ジムやプールなどの共用施設保守‥確かにタワマンの修繕費がかさむのは事実です。「修繕できず廃墟化するタワマンが現れる」などと吹聴する記事も流れています。
ただし、タワマンは高層建物ゆえに多くの住民が管理費を負担するので、住民1戸あたりの管理費(修繕費含む)はそれほど高くありません。一般のマンションにおける㎡当たり管理費が200円台なのに対しタワマンは350円ですが、充実した居住環境・ユーティリティーを考えれば、納得できる金額ですよね。
タワマン都市伝説まとめ
タワマンの都市伝説は、いずれもフェイクニュースかなと僕は解釈しました。
一方で緑地など充実した共用施設・リセールバリューなどは魅力で、将来機会があればやっぱり僕もタワマンに一度は住んでみたいです。
でもタワマンの資産価値って本当に上がり続けるのかな‥
長くなったので、次回！
