リーマンショックの再来？都心タワマンは今後も資産価値を維持できるの？

こんにちは！

資産運用情報サイト「マネしたい！だれでも資産運用 ～初心者向けおすすめ資産運用・投資サイト～」を運営しています、本郷マサシです。

「本郷マサシのお金のコラム」第二回は、前回に続いてタワマン検証です！

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前回僕なりの検証で、タワマンに纏わる不穏な噂はフェイクであろうという結論に落ち着き一安心。

続いて僕の関心は、やっぱり「その資産価値がどうなっていくのか」ですね。

ここ数年は空前のタワーマンションブームで、その資産価値もリーマンショック後はずっと上昇傾向にありました(2018年の一時を除き)。

 
現在は、コロナに伴う経済悪化でマンション市場にも暗雲が漂いますが、上半期は今のところ小康状態といった感じ。

タワマン大丈夫？これからも「高嶺の花」であり続けるの！？
それとも僕にも「買い場」がやってくるのか‥？ 

都心一等地のタワマンにフォーカスして、リーマンショック後と同じようなマンション価格下落が起こりうるか僕なりに考えてみました！

リーマンショックとマンション価格

12年前のリーマンショック。

日経平均株価は半値近く落ち込み、経済は大打撃を受けましたよね。

リーマンショック時、サブプライム問題で膨大な不良債権を抱えた銀行は、貸し剥がし※に躍起となります。(※貸し剥がし‥既に融資している資金を積極的に回収すること)

とくにターゲットにされたのが不動産会社。
追い込まれた不動産会社は、在庫を投げ売りするところが次々と現れたのです。

株価などに比べれば、不動産価格への影響は大したことはなかっとも言えますが、それでも1割ほど値を下げ、冷や汗をかいた人も多かったでしょう。

僕はあの時、不動産より株で左フック食らってKOしてましたけどね‥(汗)

コロナで都心タワマンは暴落するの？

コロナショックの不動産価格への影響について、あーでもないこーでもないと見解の分かれた発言をSNS等で見かけませんか？

まさか本当に僕もタワマンに手を出す日が来るのかい‥(笑)？

検証①：中央銀行の大量資金供給と不動産相場

コロナ感染が欧米にも広がり始めた2月下旬、3万ドル近くをつけていたニューヨークダウが4割近く下落。世界中の株式市場は大きなダメージを受けましたね。

株安だけじゃないです。

信用リスクが急激に高まり、現金、特にドル資金の確保に機関投資家が殺到。株・債券・金などすべての資産に下押し圧力がかかりました。

こういう信用不安は、やがて不動産相場に致命的な影響を与えるもの。

不動産関係者は、
「リーマン時を上回るバブル崩壊級の激震がマンション市場に襲いかかる‥！」
と身構えていたでしょう。

神様‥‥
仏様‥‥

日銀様‥‥
日銀様‥‥！！

日銀様が動きました。
不動産暴落危機を救ったのは、各国中央銀行の金融緩和策です。

FRB※が無制限の社債・CP※購入を表明。
日銀も75兆円もの資金繰り枠を設定するなど、中銀はなりふりかまわず市場に資金を供給します。
※FRB‥アメリカの中央銀行制度の最高意思決定機関
※CP‥企業が短期で資金調達するための、無担保の約束手形

中銀の働きで信用不安による暴落の危機はとりあえず回避です。
不動産関係者の方はほっと胸をなでおろしていらっしゃるでしょう。

検証2：不動産会社は在庫負担を抱えても平気？

上半期のマンション市場。

価格こそ維持したものの、販売はかなり落ち込みました。

コロナが深刻化した３月などは、首都圏の新築マンションの発売と数が、前年比で30％強のマイナスとなったそう。

コロナは今でもある程度の力を保ったまま。
モデルルームでの販促は自粛、当面難しいため、需給の低調が今後も続きそうです。

一方で、都区内の新築マンション市場を独占するメジャー7（三菱地所・三井不動産など最大手デベロッパー7社）は相変わらず強気。

もともと財務基盤がしっかりしているうえに、日銀の金融緩和により金利負担も心配がないので、「在庫を抱えても長期戦で勝負」するつもりなのです。

 
今のところ「安く売りまっせ」はなさそうでっせ。

検証3：チャイナマネーが逃げ出す？海外投資家からみた「TOKYO」

インバウンドの訪日観光需要は消滅。
自粛で飲食店は閑古鳥、車などの販売は激減。

実体経済が壊滅的状況にも関わらず、金融マーケットはお金がジャブジャブあふれています。日本だけではありません。

そのためか、来日が難しいため新規の引き合いは少ないものの、当初懸念されていたような海外投資家の資金流出は起きていません。

もともとNYや上海などからみても「TOKYO」地価は割安であり、海外投資家にとってはまだまだ魅力的な存在ということなのでしょう。

「憧れのタワマン」資産価値を支えるランドマーク効果

タワマンはその高さゆえ、遠くからでも目に入ります。

人間は目立つものに憧れ「手に入れたい」と考える生き物で、「ランドマーク効果」とも呼ばれています。

ドバイのなんでも「世界一」を狙う姿勢は、この「ランドマーク効果」狙いですよね。

日本で言うと、青山・六本木にそびえたつタワマンは、ランドマーク性がさらに高まります。

僕が今回調べてみた感じでは、コロナの渦中でもマンション相場は当分堅調。

さらに日銀様やランドマーク効果にも支えられ…タワマン人気はこれからも安泰なのかもしれません。

僕は当面、上から見下ろす東京の夜景は保留します。

その他不動産関連情報

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